Купить квартиру не прибегая к помощи специалиста – это совсем нетрудно, как кажется на первый взгляд... Сегодня не нужно мучиться вопросом - Где найти необходимую ИНФОРМАЦИЮ?
Есть Интернет. Есть специальные сайты с объявлениями о продаже недвижимости. Абсолютно законно можно получить справку(Выписку из ЕГРП), что квартира не обременена ипотекой, не арестована и т.д. и т.п.
Дальше...Подписать с Продавцом(Покупателем) договор(ДКП) и сдать его в центр"Мои документы", заплатив при этом 2.000 руб. Гос. пошлины (А не 12 - 16 тыс. руб. за "услуги" "Службы оформления сделки" любого банка + услуги Нотариуса) и уже через 7 - 14 дней получить зарегистрированный Договор. Но для чего люди обращаются к риэлторам, нотариусу и прочим специалистам?
Как говорил Козьма Прутков - "Зри в корень", что значит - ВСЁ ПРОСТО!
Крыша над головой, жильё, кров, квартира, дом – это по статистике - ПЕРВОЕ, в чем нуждается человек (После еды и воды).
Обычно покупатель "скован" жесткими временными рамками (ограниченный период действия банковского одобрения при ипотеке, или фиксированная дата действия Договора (Соглашения) о внесении задатка (аванса), которая прописана в нем, а также многие иные факторы мешающие вникнуть по-существу в пристальную, документальную проверку "чистоты сделки", за которой как раз и прячутся различные "подводные камни" за пазухой у недобросовестной "стороны сделки".
Что делать?
Казалось бы - проще всего обратиться в Агентство Недвижимости и поручить решение вопроса этим специалистам...Но, не надо торопитесь с выбором помощников в этом крайне щепетильном деле - СДЕЛКЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
Я не собираюсь подробно обсуждать здесь, на страницах своего сайта достоинства и недостатки Агентства недвижимости в его классическом понимании.
В конце концов клиент "ВСЕГДА прав" выбирая, то что ему больше нравится.
Однако, представляя определенную категорию специалистов, занимающих "свою нишу" на рынке Недвижимости, хотел бы отметить следующее:
Частный риэлтор, или Частный маклер - это прежде всего человек, заинтересованный, в выполнении Задачи, поставленной перед ним его клиентом.
Частный риэлтор - это человек, у которого как правило от 1-2 до 5-6 объектов единовременной сферы деятельности и ответственности.
И как правило - все эти объекты у него в памяти и в работе, в отличие от большинства риэлторов, работающих в Агентствах, у которых в разработке одновременно находятся десятки, а то и сотни объектов недвижимости, делегированных недальновидными клиентами его Агентству и которому, чтобы вспомнить о чем идет речь надо воспользоваться компъютером.
Помните как у А.Райкина - "Кто сшил костюм...? Выходит 100 человек..." То есть, ответственность минимальная, как и его (риэлтора из Агентства) % комиссионных.
Отсюда следует:
К любой сделке, будь то продажа, или приобретение 6 соток земельного участка, или сделка на сотни миллионов денежных знаков - надо подходить ЧРЕЗВЫЧАЙНО СЕРЬЕЗНО, поручая её проведение, опытным и ответственным людям, которые ("на минутку") для начала не скрывают свои реквизиты (Ф.И.О., Телефоны, Адрес своего местожительства и др.) и не исчезнут "в один прекрасный день", оставив Вас с "носом"!
И ещё:
Немаловажным обстоятельством в пользу обращения к Частному риэлтору является тот факт, что его услуги стоят на порядок дешевле, чем у Агентств, так как Частный риэлтор работает на себя и отвечает за себя, а не за "того парня", которому ещё и зарплату платить нужно!
Таким образом:
Смелее и не просто смелее, а чаще и больше отдавайте свои предпочтения одиночкам, но таким одиночкам, за плечами которых образование и опыт, ответственность и честность и, в конечном итоге - стремление помочь ВАМ, не забыв при этом себя!
Зачем нужны риэлторы? Каждый сам для себя решает этот вопрос. Кто-то считает, что в век всеобщей информатизации они не нужны. Народ пошел всезнающий и самостоятельный. Многие считают, что для сделки лучше нанять юриста, который проверит все договора.
Сколько раз вы делаете сделок по купле-продаже недвижимости в жизни? Одну, две, всегда есть вероятность ошибиться, чего-то недосмотреть. Ведь вы это делаете не так часто.
А для риэлтора – это ежедневная работа. У него, кроме знаний, ещё и опыт. Риэлтор постоянно совершает сделки, у него встречаются разные ситуации, он знает массу людей для решения вашего вопроса.
Иногда даже выбор нотариуса может сыграть решающую роль. Сомневаетесь? А у меня так было. Мы выбрали не того нотариуса и сделка не состоялась. Виной была некомпетентность и полное равнодушие к нашей проблеме нотариуса. У этого нотариуса была одна проблема – он ни во что не хотел вникать. Позднее мы обратились к другому, грамотному, но время было потеряно.
В сделке возникают разные вопросы и часто нужны контакты с регистрационными группами, юристами, нотариусами, оценщиками, ипотечными менеджерами банков, представителями органов опеки, специалистами по первичному жилью. У хорошего риэлтора все эти связи есть, он на горьком опыте понял, как важно завести знакомого регистратора, оценщика, нотариуса и …Зачем нужен знакомый регистратор? Например, вашу сделку приостановило УФРС. Вы не знаете почему, узнать быстро официально не всегда получается. Вот тут-то и пригодятся все связи.
Насчет юристов… У риэлторов есть поговорка: убей юриста, заверши сделку. Почему так говорят? Потому что юристы, отрабатывая свой немаленький гонорар, вникают порой не в те мелочи, мешают сделке.
Приведу несколько примеров сделок без риэлтора.
Случай первый. Знакомые попросили меня подыскать съёмную квартиру своей родственнице. Квартиру я нашел, пока составляли договор аренды, разговорилась с хозяйкой. Она мне рассказала, что квартиру купила столько-то лет назад и за смешные деньги. Я спрашиваю, почему продали её так дешево? Хозяйка со смехом сказала, что продавцы люди жадные, поскупились на риэлтора. Перед тем, как они её продали, был скачок цен на недвижимость.
Но, так как они не держали руку на пульсе, то есть постоянно не отслеживали этот вопрос, были просто не в курсе. Поэтому продали квартиру по старой цене, гораздо ниже рыночной цены. Если бы они наняли риэлтора, он бы выставил реальную цену с учетом повышения цен. Услуги риэлтора обошлись бы в этом случае в 10-15 раз меньше той суммы, которую они потеряли. Называется, сэкономили.
Случай второй. Продаю комнату. На показ приходит молодая пара. На вопрос, кто из них риэлтор, отвечают − «Мы без агента, ищем комнату подешевле, зачем платить агенту». Ну – ну, думаю я. Если бы у вас был риэлтор, вы бы знали, где действительно дешевле. Так как в это время в соседнем доме продавалась аналогичная комната существенно дешевле. Но молодые люди просто не знали о ней. Вообще часто сталкиваюсь с тем, что люди, у которых нет опыта, выбирают для просмотра далеко не самые лучшие комнаты в плане состояния и цены. Почему так происходит? В любом деле нужен опыт.
Случай третий. Пожилая женщина жалуется, что не знает, что делать с комнатой. Комната пустует несколько лет, соседи не разрешают её сдавать, скандалить с ними она не хочет. Но и оплачиватькоммунальные тоже надоело. Пробовала продать – не получилось. Она оказалась в тупике. Узнаю подробности, она с таким успехом могла продавать её ещё много лет. Она существенно завысила цену и неправильно её презентовала. Как? Лучше не спрашивайте, это тема отдельного разговора.
На вопрос, зачем она так завышает цену, она ответила: «А что я куплю на эти деньги?» Вопрос был снят, когда мы выяснили, что мы можем купить и за какие деньги. Проведя небольшое исследование я узнал, что за реальную рыночную стоимость этой комнаты можно купить недорогую квартиру-студию в строящемся доме. Когда женщине показали три варианта студий в разных жилищных комплексах, она успокоилась. Покупка студии её вполне устраивала. Мы снизили продажную цену, продали комнату и решили её проблему.
Случай четвертый.Одни знакомые купили комнату для инвестиции. Они решили её сдавать. Покупали сами, без агента, на сопровождение сделки нанимать риэлтора не стали, решили сэкономить. Документы, справки, выписки посмотрели.Квартира была с газовой колонкой. Они её видели при просмотре, после сделки купли-продажи выяснилось, что она не узаконена.
Кстати, подобные проблемы встречаются во всех квартирах, где была проведена не узаконенная перепланировка.
Риэлтор бы увидел, что по документам колонки нет. Установили её жильцы третьей комнаты, которые в один прекрасный момент решили съехать, прихватив с собой газовую колонку. Теперь встает вопрос не только приобретения колонки, это не проблема, но и её установки. А самое, главное, узаконить газовую колонку, как оказалось, в этом доме сложно, практически невозможно. Сколько стоит арендная плата комнаты в квартире без горячей воды?
Случай пятый. Люди продают комнату в двухкомнатной квартире. Продают, в принципе, недорого для комнаты в двухкомнатной квартире. Спрашиваю: почему продаете? Молчат, темнят чего-то. Проверяя документы, вижу, что в первой комнате, кроме взрослых, прописано 4 детей. Говорю, как вы все вместе тут живете? Постепенно выясняется, что наличие детей в таком количестве и есть та причина, по которой они продают.
По документам вижу, что купили они её не так давно. Спрашиваю, зачем покупали с таким количеством людей. Они отвечают, когда смотрели, была одна симпатичная пара, детей не было. А как же документы? Риэлтора они не нанимали. Основные правоустанавливающие документы посмотрели, там детей нет, они ведь не собственники. Проверить наличие детей им в голову не пришло, да и как это сделать они не знали. Теперь вот сбегают с этой квартиры.
Каждая сделка уникальна по-своему, в каждом случае есть свои нюансы. Cовершая сделку без подстраховки, вы рискуете. Стоимость сопровождения сделки – это ведь не та сумма, чтобы рисковать. Сколько стоит нанять риэлтора на сопровождение сделки? Об услуге сопровождения сделки и стоимости сопровождения сделки.
Услуги риэлтора стоят не так много, чтобы ими пренебрегать. Хороший риэлтор сбережет Ваше время и деньги!
Многие покупатели недвижимости не догадываются о возможности вернуть часть своих денег на приобретение квартиры. Тем не менее, приобретая недвижимость можно получить обратно до 260 тысяч рублей с помощью механизма налогового вычета. С первого взгляда получить вычет несложно, однако на практике всплывает множество вопросов связанных со способом, сроками его получения и всеми необходимыми документами. Риэлтор, сопровождая сделку, может оказать существенную юридическую поддержку клиента в этом вопросе. В данной статье вы узнаете о нюансах и процедуре получения налогового вычета. Но для начала давайте разберемся, что из себя представляет эта выплата.
Принцип налогового вычета
Налоговый вычет представляет из себя сумму, на которую можно уменьшить доход, который подлежит налогообложению. Приобретая недвижимость, налогоплательщик может либо вернуть себе уплаченные налоги (13% налог на доход физических лиц), либо уменьшить сумму начисляемого ему налога. Таким образом, приобретая объект недвижимости, он получает возможность уменьшить свою налогооблагаемую базу до 2 000 000 рублей, возвращая 260 тыс. рублей соответственно. При этом необходимо учитывать, что данное правило распространяется только на сумму налогообложений, созданную после приобретения объекта недвижимости. Налоговый вычет предоставляется один раз в жизни и не может быть начислен повторно, кроме случаев, когда он был получен и полностью выплачен до 1 января 2001.
Получить возврат налога при покупке квартиры и другой недвижимости могут все официально работающие граждане, которые приобрели объект недвижимости и подали все необходимые документы для получения данной выплаты в налоговую службу. К категориям граждан, которые не могут получить налоговый вычет, относятся:
• военные
• студенты
• дети-сироты до 24 лет
•граждане, занимающиеся народными промыслами
• безработные граждане
Как получить налоговый вычет?
Для получения возврата налога при покупке квартиры необходимо собрать и предоставить в налоговую службу следующие документы (вместе с копиями):
1 документы, подтверждающие право собственности на жилую площадь (свидетельство собственности на квартиру)
2 акт приема-передачи квартиры
3 договор купли-продажи
4 справка 2-НДФЛ подтверждающая уплату налогов с заработной платы
5 заявление на получение налогового вычета
6 заявление на получение вычета (для работодателя)
7 ИНН
Полный перечень документов следует уточнить в налоговой службе по месту жительства.
Далее существует два способа получения возврата подоходного налога:
• От работодателя. Получив уведомление из налоговойна имя работодателя, вы отдаете его штатному бухгалтеру. В таком случае бухгалтерия отправит запрос на подтверждение в налоговую и при получении положительного ответа начислит вам ранее уплаченный в течении календарного года налог с первой зарплатой. Оставшаяся часть налога не будет удерживаться до тех пор, пока налоговый вычет не будет полностью погашен. Чтобы получить максимальную часть вычета единовременно подавайте уведомление в конце года. В случае если вы работаете официально на нескольких работах, получать вычет вы будете только на одной по выбору.
• От налоговой службы. Подать заявление на получение вычета необходимо по итогу года, в котором была приобретена недвижимость. Т.е. если квартира была куплена в 2012 году, подать заявление следует в начале 2013 года. Помимо подачи заявления и всех необходимых документов нужно будет заполнить декларацию 3-НДФЛ, чего не требуется при получении вычета от работодателя. Рассмотрение вашего заявление может длиться до 3 месяцев. После этого на ваш счёт будут переведены все налоговые поступления от всех ваших работодателей в совокупности уплаченного за год налога
Нюансы при получении налогового вычета
Процедура возврата налога при покупке недвижимости таит в себе множество особеностей и нюансов, о которых необходимо знать. Вот основные из них:
Нюанс 1
В некоторых случаях налоговая служба может отказать заявителю в получении налогового вычета. Отказ можно получить в случае
Если сторонами сделки выступают лица, имеющие родственные и должностные связи. Кто относится к даным категориям можно прочитать в ст 105.1. НК
если сделка осуществляется за счет работодателя
если часть суммы сделки оплачивается из материнского капитала
Нюанс 2
Покупка недвижимости порождает право на получение имущественного налогового вычета не имеющее срока давности. При этом если объект недвижимости был приобретён несколько лет назад, вы можете получить вычет не только за текущий год, но и за прошедшие годы (до 3 лет) предоставив в налоговую службу соответствующие декларации за каждый период.
Нюанс 3
Связи с поправками в законодательство с 1 января 2012 года налоговый вычет могут получить и работающие пенсионеры. Для них налоговый вычет переносится на предшествующие налоговые периоды (но не более трех). В случае приобретения недвижимости несовершеннолетними детьми налоговый вычет имеют право получить их родители (если они являются налогоплательщиками).
Что толку клиентам от этих статей? Мы надеемся, что их изучение позволит узнать «обратную сторону» риэлторских услуг: понять как обманывают риэлторы, где ленятся, а где недобросовестно выполняют свои обязанности. И на основе этих знаний избежать многих недоразумений, периодически встречающихся при взаимодействии с риэлторами. Ведь, как говорили древние: «предупрежден – значит вооружен».
Есть и еще один вопрос: а нам зачем публиковать эти статьи? Ведь я же сам риэлтор! Ответ несложен: я искренне стремлюсь к тому, чтобы риэлторская услуга несла потребителю пользу. И я и мои коллеги убеждены, что честный профессионал всегда заработает больше нечестного.
И еще – мы уважаем наших клиентов и хотим, чтобы они уважали нас. Поэтому к нашей деятельности те методы, которые описаны в статьях, не имеют никакого отношения.
Поделиться…
Честный риэлторский отъем денег, или воздух по сходной цене
Потребители услуг риэлторов хотят и настаивают на гарантиях «чистоты сделки», причем хотят включить эти гарантии в условия Договора с риэлтором и еще с возмещением ущерба, в случае неприятностей и потерей недвижимости.
Эту тему я раскрываю со своей точки зрения частного риэлтора. Если кто-то со мной не согласен может выразить свои альтернативные мысли в комментариях к данной статье.
Многие юристы настроены против риэлторов, видя в них конкурентов. Но ведь, если задуматься, то ни один юрист, ни один нотариус не может гарантировать абсолютную 100% чистоту сделки, да еще и взять на себя полную материальную ответственность, так только на словах.
Общей задачей риэлторов и юристов является минимизация степени риска в сделках купли-продажи объектов недвижимости для покупателей и продавцов. Для этого существует несколько способов:
Проверка и установление фактических и технических характеристик объекта недвижимости (дома, участка, квартиры, комнаты)
В эту процедуру входит посещение объекта недвижимости, проверка совпадения адреса фактического и адреса по документам, люди часто путают номера домов, например, номер дома 19/9- 25 и 19-9-25 – это абсолютно разные дома. В первом случае читаем как угловой дом 19/9 ( по одной улице это дом 19, по другой это дом 9), квартира 25, во втором случае - это дом 19, корп.9, квартира 25. Корпус – это всегда отдельно стоящее здание.
В другом случае, в разных старых документах встречались разная нумерация дома и участка, на котором располагается этот дом. В этом случае необходимо привести в соответствие все документы путем обращения в местные архивы, вдруг когда-то было переименование улиц, надо увидеть Постановление Администрации об изменении адреса.
Проверить также необходимо совпадение площадей объектов недвижимости по документам и фактически, это можно увидеть, сравнивая технический паспорт и сам объект недвижимости. Часто люди и сами не знают, что до них еще были снесены перегородки, совмещены санузлы, сделаны скрытые перепланировки. В частных домах вообще почти всегда идут несовпадения по подсобным помещениям и хозпостройкам, на чертеже погреб есть, а фактически уже давно снес, это же касается колодцев, старых бань и сараев.
Все эти несовпадения не являются препятствием на проведение сделки купли-продажи в том случае, если покупателя это устраивает, он готов «закрыть глаза» и подписать договор купли-продажи с перечислением несуществующих построек, здесь, самое главное, чтобы в Приложении к нашему договору и в Акте приема передачи объекта недвижимости покупатель в письменном виде подтвердил свое согласие на покупку недвижимости в таком виде. Это необходимо на тот случай, если покупатель вдруг начнет процедуру возврата сделки и будет утверждать, что его обманули, не предупредили и скрыли всю правду. К сожалению, такие случаи в практике были у меня и у моих коллег тоже.